Domingo, 2 e Segunda-feira, 3 de Maio de 1999
O alto custo de abrir loja em shopping
Roberta Cecchetti
O plano da abrir uma loja em shopping pode ser bem mais caro que o imaginado. Apenas as luvas podem consumir mais de 50% do orçamento planejado. Além dos gastos com a montagem do estabelecimento, projeto arquitetônico, estoque, informatização e mobília, o futuro lojista terá que se preparar para arcar com os custos operacionais que incluirão o fantasma do aluguel mensal que, dependendo da margem de lucro, poderá consumir mais de 25% do lucro bruto ou metade do lucro líquido.
O percentual sobre as vendas, cobrado como aluguel e fundo de publicidade, costuma ser de 6% sobre a faturamento. Caso a loja trabalhe com margem bruta de 25% sobre as vendas, o aluguel representará quase a quarta parte da margem. Sobre o lucro líquido, calculando que seja de 12%, o aluguel comerá a metade.
Normalmente, todas as despesas com que o lojista deverá arcar estarão estabelecidas no contrato, que ainda trará o percentual das possíveis multas, em média 10% sobre o valor do aluguel.
Os shopping centers têm regimentos internos, feitos pela administração junto com os condôminos, e as regras devem ser cumpridas. Caso contrário, como afirma o proprietário da rede De Plá, Daniel Plá, o lojista estará sujeito a advertências e ao pagamento de multas. As mais comuns estão relacionadas ao descumprimento do horário de abertura das lojas, mudança de vitrine em horários e dias impróprios e atraso no pagamento do aluguel.
O empresário costuma estar atento a todos os valores e taxas cobradas pelos shopping centers, especialmente no Estado do Rio de Janeiro, onde a marca é mais forte. O motivo do interesse é simples: muitas das lojas próprias são abertas em shopping centers, daí a necessidade de um estudo constante em relação a todas as despesas, assim como as franquias. Desta forma, quando há interesse de candidatos a empresário, Daniel Plá precisa estar ciente de todas as taxas e aluguéis cobradas pelo setor.
O proprietário da Acomp – Treinamento e Assessoria, especializada em produtos e serviços para shopping centers, Antônio César Carvalho de Oliveira, afirma que as multas nos shopping centers alugados são mais rigorosas do que nos vendidos, e por isso os lojistas se preocupam com o cumprimento do horário, com o atendimento às normas e regimento interno.
Daniel Plá concorda com Antônio César quando afirma que nos shopping centers vendidos as normas são mais flexíveis – os lojistas são donos do ponto e, normalmente se sentem no direito de questionar os itens do regimento. É comum encontrar lojas fechadas no horário de funcionamento dos shopping.
– Contudo, muitas destas lojas, temporariamente fechadas, ainda se encontram em operação. O lojista simplesmente saiu para resolver um problema particular e fechou a porta. Assim acontece também com normas e procedimentos internos, por vezes negligenciados, face à condição de os condôminos serem proprietários, e discordarem de certas regras – avalia Antônio César.
O preço do aluguel é calculado por metro quadrado, conforme a localização da loja, assim como a do shopping center. "Esses valores, bem como a percentagem sobre o faturamento bruto, para o aluguel variável, e os gastos com o condomínio (já incluído o fundo de propaganda), variam de acordo com a negociação", analisa Daniel Plá.
Antônio César é da mesma opinião e afirma: cada caso tem as suas especificidades. Tudo dependerá da conjuntura econômica por que passa o País na época da assinatura do contrato, do interesse do shopping em relação à loja, entre outros.
– Se for um shopping com muito movimento e com todos os espaços ocupados, obviamente as exigências e os valores serão mais altos. Mas, de repente, esse mesmo shopping gostaria de ter um determinado tipo de loja. Aí a negociação poderá ser mais flexível – explica Antônio César.
Normalmente, o aluguel variável é de 6% sobre o faturamento bruto mensal. O fixo varia de acordo com o shopping mas vai, em média, de R$ 62 por m2 – caso do Norte Shopping – a R$ 104, valor cobrado no BarraShopping.
Se, por exemplo, a loja tiver 30 m2 e faturar R$ 150 mil por mês, o lojista terá que pagar R$ 9 mil de aluguel variável, ao invés do fixo de R$ 3.120, no caso de um estabelecimento como o BarraShopping (em torno de R$ 104, o metro quadrado).
– O lojista, na maioria das vezes, pagará o aluguel variável. Caso contrário, a loja vai falir em pouco tempo devido ao baixo faturamento. O que costuma ocorrer é que alguns lojistas passam para a administração um valor inferior. Se o shopping desconfiar, mandará fazer uma auditoria e o lojista terá que pagar a diferença em relação ao valor divulgado e o real – elucida Daniel Plá.
Instalações
Antônio César comenta que o aluguel de lojas de roupas e serviços, entre outros segmentos, é praticamente o mesmo, salvo no caso da área de alimentação. Neste setor, em alguns shopping centers, é cobrado aproximadamente 20% a mais sobre o valor do aluguel em função das instalações, pois são necessários coifas e pontos de água e esgoto.
O condomínio, para uma loja padrão de 30 metros quadrados, incluindo o fundo de promoção (de R$ 10 a R$ 30 por m2) varia de R$ 600 a R$ 1,2 mil. Com relação às luvas, vão em média, de R$ 1,6 mil, por m2 – caso do Madureira Shopping – a R$ 3,6 mil, por m2, como acontece no BarraShopping.
Desta forma, para uma loja de 30 m2, o lojista deverá desembolsar só de luvas R$ 48 mil em um dos shopping centers mais baratos, como o Madureira ou em torno de R$ 108 mil, se a opção for pelo Barra Shopping.
Daniel Plá explica que em um shopping vendido, o valor a ser gasto com o condomínio é semelhante, mas os aluguéis chegam a valer metade do valor cobrado pelos shopping centers locados. No entanto, afirma Antônio César, oscilam muito, sendo difícil estimá-los e, normalmente, não há cobrança de luvas.
Antônio César ressalta que a maior parte dos lojistas estabelecidos é proprietária. "Alguns dão até três meses de carência para o inquilino. A intenção é evitar ficar com a loja fechada pagando condomínio. Diante desse cenário, o conselho é pesquisar antes de alugar e fazer um estudo de viabilidade econômico-financeira para ter certeza se a loja, assim como o ponto, será viável".
O condomínio em shopping vendido, para uma loja padrão de 30 metros quadrados, já incluindo o fundo de promoção, varia de R$ 300 a R$ 700. Normalmente, não há comercialização de quiosques e também não existe a cobrança de aluguel variável.
Com relação às lojas de rua, os maiores aluguéis estão na Zona Sul: de R$ 40 m2 a R$ 60 m2 e os menores, como afirma Antônio César, na Baixada, de R$ 10 m2 a R$ 25 m2. "As luvas oscilam muito e, dependendo do ponto comercial e das instalações, não são cobradas. Obviamente, por ser uma loja de rua, o lojista não pagará condomínio".
Sobre os quiosques, que normalmente inexistem em shoppings vendidos, não há cobrança de condomínio. Mas, em contrapartida, os aluguéis são proporcionalmente mais caros por m2, se comparados às lojas tradicionais. Os contratos dos quiosques são, em média, de seis meses contra os cinco anos das lojas. "No BarraShopping, o valor é de aproximadamente R$ 6,6 mil e no Madureira Shopping, pode chegar a R$ 3 mil", afirma Antônio César.
– O quiosque costuma ter de 6 m2 a 9 m2, ao passo que a loja tem em torno de 30 m2. Apesar de proporcionalmente ser mais caro, a vantagem do quiosque é a sua localização. Normalmente no centro do mall –, comenta Antônio César.
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